近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了前所未有的高速發(fā)展時(shí)期。在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大就業(yè)，改善安居等方面做出了積極的貢獻(xiàn)，不僅成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是稅收收入的一項(xiàng)重要來(lái)源。

以某地縣級(jí)市國(guó)稅局轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從2000年的13戶增長(zhǎng)到2009年的43戶，稅收從2005年745萬(wàn)元增長(zhǎng)到2008年的2300余萬(wàn)元，占地方稅收的比重從10.3%提高到31%，且呈繼續(xù)上升趨勢(shì)。在房地產(chǎn)行業(yè)稅收高速增長(zhǎng)的同時(shí)，因房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)升溫及房地產(chǎn)企業(yè)新的經(jīng)營(yíng)模式、多樣化的銷售方式給稅收管理提出了新的課題，監(jiān)管不力、管理滯后、欠稅多等諸多難題考驗(yàn)著稅收征管能力。為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)健康有效發(fā)展，維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，嚴(yán)肅稅收法律法規(guī)，遏制房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理缺失，結(jié)合工作實(shí)際，現(xiàn)就某地轄區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)如何通過(guò)納稅評(píng)估進(jìn)行管理定位，并對(duì)納稅評(píng)估中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及征收管理中存在難點(diǎn)進(jìn)行分析。

一、房地產(chǎn)行業(yè)納稅評(píng)估及稅收管理中存在的主要問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)行業(yè)征管難度較大。房地產(chǎn)企業(yè)具有開(kāi)發(fā)、銷售周期長(zhǎng)，成本費(fèi)用項(xiàng)目多，會(huì)計(jì)核算復(fù)雜，涉及稅種多的特點(diǎn)，其收入和稅前扣除項(xiàng)目的計(jì)算，受納稅人會(huì)計(jì)核算健全程度影響較大，稅務(wù)機(jī)關(guān)管理難度較大。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)納稅意識(shí)不強(qiáng)。目前，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入門檻不高，許多房地產(chǎn)公司僅僅靠所取得土地或所擁有土地而成立，其納稅意識(shí)淡薄，對(duì)自身納稅義務(wù)和預(yù)收房款、以房抵頂工程款、代收款項(xiàng)等稅收政策知之甚少。一些房地產(chǎn)公司是地方政府通過(guò)招商引資方式開(kāi)辦的，這些企業(yè)往往曲解地方稅收優(yōu)惠政策，甚至認(rèn)為自己是招商引資企業(yè)，理所當(dāng)然在稅收方面享有優(yōu)惠。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性強(qiáng)。作為房地產(chǎn)行業(yè)的共同特點(diǎn)，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)固定辦公地點(diǎn)，房屋開(kāi)發(fā)到哪里，辦公地點(diǎn)就設(shè)在哪里，給保持稅收征管的連續(xù)性帶來(lái)很大難度。

（四）稅收管理外部環(huán)境有待改善。雖然《征管法》明確規(guī)定了有關(guān)部門協(xié)稅護(hù)稅的職能，但現(xiàn)實(shí)中由于部門利益驅(qū)動(dòng)，造成部門配合不力，協(xié)稅護(hù)稅組織不夠完善，不能實(shí)現(xiàn)有效資源共享和信息互換。此外，有些部門不能正確認(rèn)識(shí)涵養(yǎng)稅源和依法征稅的關(guān)系，在支持稅務(wù)部門依法開(kāi)展工作方面力度不夠，也一定程度上影響了房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的實(shí)際效果。

（五）房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)核算不健全。一是財(cái)務(wù)制度混亂。賬務(wù)不全，有的甚至無(wú)帳。二是收入不實(shí)。有的房地產(chǎn)企業(yè)采用預(yù)收款形式銷售房屋，因未開(kāi)具正式發(fā)票，預(yù)收款長(zhǎng)期掛賬不做收入。三是虛列成本。多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由于工期長(zhǎng)，與建安企業(yè)結(jié)算不及時(shí)，成本核算未嚴(yán)格執(zhí)行權(quán)責(zé)發(fā)生制和配比原則，仍按收付實(shí)現(xiàn)制核算成本，對(duì)未售房面積，收入未轉(zhuǎn)但成本已提前列支，造成收入與成本不配備，無(wú)法核算其真實(shí)成本和無(wú)法真實(shí)反映企業(yè)盈虧情況。部分企業(yè)按預(yù)計(jì)數(shù)字入賬，造成成本虛增。大量不合法憑證入賬或根本沒(méi)有取得合法憑證做賬的現(xiàn)象比比皆是。

（六）房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著逃稅和少繳稅款的現(xiàn)象。從對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)納稅評(píng)估情況來(lái)看，納稅人不列、少列收入、多列成本、擠占當(dāng)期稅款的現(xiàn)象比較普遍，其方面形式包括：一是不列收入。部分企業(yè)以不了解相關(guān)規(guī)定為由，對(duì)取得的預(yù)售收入未納入當(dāng)期應(yīng)稅所得申報(bào)納稅；二是少列收入。部分企業(yè)對(duì)樣品房、轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)用房及抵償材料款、工程款等應(yīng)視同銷售的收入未納入當(dāng)期應(yīng)稅所得申報(bào)納稅；三是多列支出。如一次性全額列支借款費(fèi)用、預(yù)提維修基金、擅自擴(kuò)大廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)計(jì)提范圍且存在一塊成本多頭列支等；四是混淆預(yù)售與銷售的概念。少數(shù)企業(yè)工程尚未完工，即以已向用戶開(kāi)具正式發(fā)票為由，采用確認(rèn)銷售和配比成本的方法計(jì)算申報(bào)當(dāng)期應(yīng)稅所得。由于工程尚未完工，其總成本無(wú)法確定，則采用預(yù)算成本配比，達(dá)到擠占當(dāng)期應(yīng)稅所得的目的；五是少數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅意識(shí)淡薄。房地產(chǎn)行業(yè)本身所具有的行業(yè)特點(diǎn)導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)企業(yè)偷稅僥幸心理，偷逃稅現(xiàn)象比較嚴(yán)重。

（七）當(dāng)前納稅評(píng)估中存在的問(wèn)題及缺陷。

一是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)納稅評(píng)估工作定位不夠準(zhǔn)確。就納稅人而言，納稅評(píng)估工作是通過(guò)資料分析、評(píng)估約談等方式查找稅收問(wèn)題，近似間接的納稅檢查。而對(duì)評(píng)估人員而言，評(píng)估工作的目標(biāo)和方法也主要傾向于個(gè)案查出多少問(wèn)題。導(dǎo)致目前納稅評(píng)估工作方式類似稅務(wù)稽查，但手段和實(shí)際效果又不如稅務(wù)稽查。同時(shí)，由于有效監(jiān)控機(jī)制還未真正建立，納稅評(píng)估工作在設(shè)計(jì)上存在一些不足，對(duì)對(duì)報(bào)表、查查數(shù)據(jù)、與企業(yè)核實(shí)疑點(diǎn)問(wèn)題等靜態(tài)監(jiān)督形式無(wú)法了解企業(yè)動(dòng)態(tài)實(shí)際情況，無(wú)法掌握外部相關(guān)信息，形成評(píng)估盲點(diǎn)。

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